II. Nebenkosten bei Hypothekardarlehen
1. Vergebührung des Darlehensvertrages ..................................... 0,8%
bei Kontokorrentkrediten mit einer Laufzeit über 5 Jahre ..... 1,5%
2. Grundbuchseintragungsgebühr .................................................. 1,2%
3. Allgemeine Rangordnung für die Verpfändung ...................... 0,6%
4. Kosten der Errichtung der Schuldurkunde nach dem Tarif des
jeweiligen Urkundenerrichters
5. Barauslagen für Beglaubigungen und Stempelgebühren laut Tarif
6. Kosten der allfälligen Schätzung laut Sachverständigentarif
7. Vermittlungsprovision: Darf den Betrag von 2% der Darlehenssumme
nicht übersteigen, sofern die Vermittlung im Zusammenhang mit einer
Vermittlung gemäß § 15 Abs 1 IMVO steht. Besteht kein solcher
Zusammenhang, so darf die Provision oder sonstige Vergütung 5% der
Darlehenssumme nicht übersteigen.
III. Grundlagen der Maklerprovision
§ 6 Abs 1, 3 und 4, § 7 Abs 1; §§ 10 und 15 Maklergesetz
§ 6 (1) Der Auftraggeber ist zur Zahlung einer Provision für den Fall verpflichtet,
dass das zu vermittelnde Geschäft durch die vertragsgemäße verdienstliche
Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten zustandekommt.
(3) Der Makler hat auch dann Anspruch auf Provision, wenn auf Grund seiner
Tätigkeit zwar nicht das vertragsgemäß zu vermittelnde Geschäft, wohl aber ein diesem nach seinem Zweck wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft zustandekommt.
(4) Dem Makler steht keine Provision zu, wenn er selbst Vertragspartner des
Geschäfts wird. Dies gilt auch, wenn das mit dem Dritten geschlossene Geschäft
wirtschaftlich einem Abschluss durch den Makler selbst gleichkommt. Bei einem
sonstigen familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen dem Makler
und dem vermittelten Dritten, das die Wahrung der Interessen des Auftraggebers
beeinträchtigen könnte, hat der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision,
wenn er den Auftraggeber unverzüglich auf dieses Naheverhältnis hinweist.
§ 7 (1) Der Anspruch auf Provision entsteht mit der Rechtswirksamkeit des
vermittelten Geschäfts. Der Makler hat keinen Anspruch auf einen Vorschuss.
§ 10 Der Provisionsanspruch und der Anspruch auf den Ersatz zusätzlicher
Aufwendungen werden mit ihrer Entstehung fällig.
Besondere Provisionsvereinbarungen
§ 15 (1) Eine Vereinbarung, wonach der Auftraggeber, etwa als Entschädigung
oder Ersatz für Aufwendungen und Mühewaltung, auch ohne einen dem Makler
zurechenbaren Vermittlungserfolg einen Betrag zu leisten hat, ist nur bis zur Höhe
der vereinbarten oder ortsüblichen Provision und nur für den Fall zulässig, dass
1. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft wider Treu und Glauben nur
deshalb nicht zustande kommt, weil der Auftraggeber entgegen dem
bisherigen Verhandlungsverlauf einen für das Zustandekommen des
Geschäftes erforderlichen Rechtsakt ohne beachtenswerten Grund unterlässt;
2. mit dem vom Makler vermittelten Dritten ein anderes als ein
zweckgleichwertiges Geschäft zustandekommt, sofern die Vermittlung des
Geschäfts in den Tätigkeitsbereich des Maklers fällt;
3. das im Maklervertrag bezeichnete Geschäft nicht mit dem Auftraggeber,
sondern mit einer anderen Person zustandekommt, weil der Auftraggeber
dieser die ihm vom Makler bekanntgegebene Möglichkeit zum Abschluss
mitgeteilt hat oder das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten, sondern
mit einer anderen Person zustandekommt, weil der vermittelte Dritte dieser die
Geschäftsgelegenheit bekanntgegeben hat, oder
4. das Geschäft nicht mit dem vermittelten Dritten zustandekommmt, weil ein
gesetzliches oder ein vertragliches Vorkaufs-, Wiederkaufs- oder Eintrittsrecht
ausgeübt wird.
(2) Eine solche Leistung kann bei einem Alleinvermittlungsauftrag weiters für den
Fall vereinbart werden, dass
1. der Alleinvermittlungsauftrag vom Auftraggeber vertragswidrig ohne
wichtigen Grund vorzeitig aufgelöst wird;
2. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags
vertragswidrig durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber
beauftragten Maklers zustandegekommen ist, oder
3. das Geschäft während der Dauer des Alleinvermittlungsauftrags auf andere
Art als durch die Vermittlung eines anderen vom Auftraggeber beauftragten
Maklers zustandegekommen ist.
(3) Leistungen nach Abs 1 und Abs 2 gelten als Vergütungsbetrag im Sinn des
§ 1336 ABGB.
Eine Vereinbarung nach § 15 MaklerG ist bei Maklerverträgen mit
Verbrauchern schriftlich zu treffen.
IV. Konsumentenschutzbestimmungen
§ 30 b KSchG (1). Der Immobilienmakler hat vor Abschluss des Maklervertrags
dem Auftraggeber, der Verbraucher ist, mit der Sorgfalt eines ordentlichen
Immobilienmaklers eine schriftliche Übersicht zu geben, aus der hervorgeht, dass
er als Makler einschreitet, und die sämtliche dem Verbraucher durch den
Abschluss des zu vermittelnden Geschäfts voraussichtlich erwachsenden Kosten,
einschließlich der Vermittlungsprovision ausweist. Die Höhe der Vermittlungsprovision
ist gesondert anzuführen; auf ein allfälliges wirtschaftliches oder
familiäres Naheverhältnis im Sinn des § 6 Abs 4 dritter Satz MaklerG ist hinzuweisen.
Wenn der Immobilienmakler kraft Geschäftsgebrauchs als Doppelmakler
tätig sein kann, hat diese Übersicht auch einen Hinweis darauf zu enthalten. Bei
erheblicher Änderung der Verhältnisse hat der Immobilienmakler die Übersicht
entsprechend richtigzustellen. Erfüllt der Makler diese Pflichten nicht spätestens
vor Vertragserklärung des Auftraggebers zum vermittelten Geschäft, so gilt § 3
Abs 4 MaklerG.
(2) Der Immobilienmakler hat dem Auftraggeber die nach § 3 Abs 3 MaklerG
erforderlichen Nachrichten schriftlich mitzuteilen. Zu diesen zählen jedenfalls
auch sämtliche Umstände, die für die Beurteilung des zu vermittelnden Geschäfts
wesentlich sind.
Anmerkung: Aufgrund des bestehenden Geschäftsgebrauchs können
Immobilienmakler auch ohne ausdrückliche Einwilligung des Auftraggebers als
Doppelmakler tätig sein. Wird der Immobilienmakler auftragsgemäß nur für eine
Partei des zu vermittelnden Geschäftes tätig, hat er dies dem Dritten mitzuteilen.
V. Steuerliche Auswirkungen bei Veräußerung
1. Veräußerungs- und Spekulationsgewinn
steuerpflichtig beim Verkäufer nach dem Einkommensteuerrecht.
a) Bei Veräußerung einer im Betriebsvermögen stehenden Liegenschaft können -
abhängig von Buchwert und Veräußerungserlös - steuerpflichtige
Veräußerungsgewinne entstehen.
b) Bei Veräußerung einer im Privatvermögen stehenden Liegenschaft (bebaut
oder unbebaut) innerhalb von 10 Jahren ab der entgeltlichen Anschaffung
(Spekulationsfrist) unterliegen die Einkünfte aus Spekulationsgeschäften
(Spekulationsgewinn) beim Veräußerer der Einkommensbesteuerung.
Zur Ermittlung des Spekulationsgewinnes ist der um die Veräußerungskosten
verminderte Veräußerungserlös den seinerzeitigen Anschaffungskosten (zuzüglich
Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen) und abzüglich steuerfreier
Subventionen i.S. des § 28 Abs 6 EStG 1988 gegenüberzustellen.
Die Spekulationsfrist verlängert sich von 10 auf 15 Jahre, wenn innerhalb von 10
Jahren ab der Anschaffung Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen wie z.B.
Lifteinbau) in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 3 EStG 1988 abgesetzt wurden.
Erfolgte die Absetzung in Teilbeträgen noch nach den bis 31.12.1988 geltenden
Bestimmungen des § 28 Abs 2 EStG 1972, so gilt die 10-jährige Spekulationsfrist.
Hat der Veräußerer die Liegenschaft unentgeltlich (z.B. durch Schenkung,
Erbschaft) erworben, so errechnet sich die Spekulationsfrist ab dem Zeitpunkt der
Anschaffung durch den Rechtsvorgänger. Die vom Veräußerer zu entrichtende
Spekulationssteuer wird auf Antrag um die beim Erwerb entrichtete Erbschaftsoder
Schenkungssteuer ermäßigt.
2. Ausnahmeregelungen beim Spekulationsgewinn
a) Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen
(samt Grund und Boden), die dem Veräußerer seit der Anschaffung,
mindestens aber seit zwei Jahren, als Hauptwohnsitz gedient haben, sind von
der Besteuerung ausgenommen.
b) Bei selbst hergestellten Gebäuden unterliegt der auf den Wert des Gebäudes
entfallende Anteil des Spekulationsgewinnes nicht der Besteuerung.
c) Bei Veräußerung von unbebautem Grund und Boden vermindert sich der Veräußerungsgewinn
nach Ablauf von fünf Jahren seit der Anschaffung um
jährlich 10%.
3. Besondere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wurden innerhalb von 15 Jahren vor der Veräußerung eines Gebäudes
Herstellungsaufwendungen (Verbesserungen) gemäß § 28 Abs 3 EStG 1988 auf 10
bzw. 15 Jahre oder gemäß § 28 Abs 2 EStG 1972 auf 10 Jahre verteilt
abgeschrieben oder gegen steuerfreie Rücklagen verrechnet, so hat der
Veräußerer die Differenz zwischen dieser erhöhten Abschreibung und der
rechnerischen „Normal-Afa“ für Herstellungsaufwand als „besondere Einkünfte
aus Vermietung“ nachzuversteuern. Wenn seit dem 1. Jahr, für das die
Herstellungsaufwendungen in Zehntel- und Fünfzehntelbeträgen abgesetzt
wurden, mindestens sechs weitere Jahre verstrichen sind, sind über Antrag diese
„besonderen Einkünfte“, beginnend mit dem Veranlagungsjahr, dem der
Vorgang zuzurechnen ist, gleichmäßig verteilt auf drei Jahre anzusetzen.
4. Verlust der Zehntel- bzw. Fünfzehntelabsetzung
Wenn der Verkäufer für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen
einen Antrag auf Absetzung in Teilbeträgen gemäß § 28 Abs 2, 3
und 4 EStG 1988 oder gemäß § 28 Abs 2 EStG 1972 (Zehntel- bzw.
Fünfzehntelabsetzung) gestellt hat, geht das Recht der Absetzung der im
Zeitpunkt des Verkaufes noch nicht geltend gemachten Zehntel- bzw.
Fünfzehntelbeträge für den Verkäufer und den Käufer verloren (Sonderregelung
bei Erwerb von Todes wegen).
5. Vorsteuerberichtigung und Umsatzsteuer
Vorsteuerbeträge, resultierend aus Anschaffungs- und Herstellungsaufwendungen,
sowie aus Großreparaturen sind bei Übertragung unter Lebenden
innerhalb der nachfolgenden 9 Jahre anteilig zu berichtigen. Bei unternehmerischer
Nutzung des Rechtsnachfolgers (z.B. Zinshaus) kann die Vorsteuerberichtigung
vermieden werden, indem 20% Umsatzsteuer zum Kaufpreis
zusätzlich in Rechnung gestellt wird. Da die Umsatzsteuer Teil des Kaufpreises ist,
muss im Kaufvertrag auf diesen Umstand Bezug genommen werden.
6. Verkauf von Waldgrundstücken
Die stillen Reserven aus dem stehenden Holz werden aufgedeckt und sind zu
versteuern.
VI. Rücktrittsrechte
1. Rücktritt vom Immobiliengeschäft nach § 30 a KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
• am Tag der erstmaligen Besichtigung des Vertragsobjektes abgegeben hat,
• seine Erklärung auf den Erwerb eines Bestandrechts (insbes. Mietrechts), eines
sonstigen Gebrauchs- oder Nutzungsrechts oder des Eigentums gerichtet ist,
und zwar
• an einer Wohnung, an einem Einfamilienwohnhaus oder einer Liegenschaft,
die zum Bau eines Einfamilienwohnhauses geeignet ist, und dies
• zur Deckung des dringenden Wohnbedürfnisses des Verbrauchers oder eines
nahen Angehörigen dienen soll;
kann binnen einer Woche schriftlich seinen Rücktritt erklären.
Die Frist beginnt erst dann zu laufen, wenn der Verbraucher eine Zweitschrift der
Vertragserklärung und eine Rücktrittsbelehrung erhalten hat, dh. entweder am
Tag nach Abgabe der Vertragserklärung oder, sofern die Zweitschrift samt
Rücktrittsbelehrung später ausgehändigt worden ist, zu diesem späteren
Zeitpunkt.
Das Rücktrittsrecht erlischt jedenfalls spätestens einen Monat nach dem Tag der
erstmaligen Besichtigung.
Die Vereinbarung eines Angelds, Reugelds oder einer Anzahlung vor Ablauf der
Rücktrittsfrist nach § 30 a KSchG ist unwirksam.
2. Rücktrittsrecht bei „Haustürgeschäften“ nach § 3 KSchG
Ein Auftraggeber (Kunde), der Verbraucher (§ 1 KSchG) ist und seine Vertragserklärung
• weder in den Geschäftsräumen des Immobilienmaklers abgegeben,
• noch die Geschäftsverbindung zur Schließung des Vertrages mit dem
Immobilienmakler selbst angebahnt hat,
kann bis zum Zustandekommen des Vertrages oder danach binnen einer Woche
schriftlich seinen Rücktritt erklären. Die Frist beginnt erst zu laufen, wenn dem Verbraucher eine „Urkunde“ ausgefolgt wurde, die Namen und Anschrift des
Unternehmers, die zur Identifizierung des Vertrages notwendigen Angaben und
eine Belehrung über das Rücktrittsrecht enthält.
Bei fehlender oder fehlerhafter Belehrung über das Rücktrittsrecht steht dem
Konsumenten dieses ohne eine Befristung zu.
Anmerkung: Nimmt der Verbraucher z.B. auf Grund eines Inserates des
Immobilienmaklers mit diesem Verbindung auf, so hat der Verbraucher selbst
angebahnt und daher - gleichgültig, wo der Vertrag geschlossen wurde - kein
Rücktrittsrecht gemäß § 3 KSchG.
3. Das Rücktrittsrecht bei Nichteintritt maßgeblicher Umstände (§ 3 a KSchG)
Der Verbraucher kann von seinem Vertragsantrag oder vom Vertrag schriftlich
zurücktreten, wenn
• ohne seine Veranlassung
• maßgebliche Umstände,
• die vom Unternehmer als wahrscheinlich dargestellt wurden,
• nicht oder in erheblich geringerem Ausmaß eingetreten sind.
Maßgebliche Umstände sind
• die erforderliche Mitwirkung oder Zustimmung eines Dritten,
• steuerrechtliche Vorteile,
• eine öffentliche Förderung oder die Aussicht auf einen Kredit.
Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche ab Erkennbarkeit des Nichteintritts für den
Verbraucher, wenn er über dieses Rücktrittsrecht schriftlich belehrt wurde. Das
Rücktrittsrecht endet aber jedenfalls einen Monat nach beidseitiger vollständiger
Vertragserfüllung.
Ausnahmen vom Rücktrittsrecht:
• Wissen oder Wissenmüssen des Verbrauchers über den Nichteintritt bei den
Vertragsverhandlungen.
• Im einzelnen ausgehandelter Ausschluss des Rücktrittsrechtes (formularmäßig
nicht abdeckbar).
• Angemessene Vertragsanpassung.
4. Das Rücktrittsrecht beim Bauträgervertrag nach § 5 BTVG
Mit dem Bauträgervertragsgesetz wurden Schutzbestimmungen für die Erwerber
von Rechten an erst zu errichtenden bzw. durchgreifend zu erneuernden
Gebäuden, Wohnungen bzw. Geschäftsräumen geschaffen. Das Gesetz ist nur
auf Bauträgerverträge anzuwenden, bei denen Vorauszahlungen von mehr als
Euro 145,35 pro Quadratmeter Nutzfläche zu leisten sind.
Der Erwerber kann von seiner Vertragserklärung zurücktreten, wenn ihm der
Bauträger nicht eine Woche vor deren Abgabe schriftlich folgendes mitgeteilt
hat:
1. Alle wesentlichen Informationen über den Vertragsinhalt;
2. wenn allfällige Rückforderungsansprüche des Erwerbers schuldrechtlich ohne
Bestellung eines Treuhänders gesichert werden sollen, den vorgesehenen
Wortlaut der ihm auszustellenden Sicherheit;
3. wenn die Sicherungspflicht des Bauträgers nach § 7 Abs 6 Z 2 erfüllt werden
soll, den vorgesehenen Wortlaut der Haftungserklärung der inländischen
Gebietskörperschaft oder die entsprechende gesetzliche Bestimmung;
4. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs 6 Z 3 erfüllt werden soll, den
vorgesehenen Wortlaut der eine gleichwertige Sicherung gewährleistenden
Vereinbarungen;
5. wenn die Sicherungspflicht nach § 7 Abs 6 Z 4 erfüllt werden soll, den
vorgesehenen Wortlaut der Vereinbarung mit dem Kreditinstitut.
Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist beginnt mit dem
Tag, an dem der Erwerber eine Zweitschrift oder Kopie seiner Vertragserklärung
und die oben in Pkt. 1 - 5 genannten Informationen sowie eine Belehrung über
das Rücktrittsrecht schriftlich erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens
einen Monat nach Abgabe der Vertragserklärung des Erwerbers.
Darüber hinaus kann der Erwerber von seiner Vertragserklärung zurücktreten,
wenn eine von den Parteien dem Vertrag zugrunde gelegte Wohnbauförderung
ganz oder in erheblichem Ausmaß aus nicht bei ihm gelegenen Gründen nicht
gewährt wird. Der Rücktritt ist binnen einer Woche zu erklären. Die Rücktrittsfrist
beginnt, sobald der Erwerber vom Unterbleiben der Wohnbauförderung
informiert wird und gleichzeitig oder nachher eine schriftliche Belehrung über das
Rücktrittsrecht erhält. Das Rücktrittsrecht erlischt jedoch spätestens einen Monat
nach Erhalt der Information über das Unterbleiben der Wohnbauförderung.
Der Erwerber kann den Rücktritt dem Bauträger oder dem Treuhänder
gegenüber schriftlich erklären.
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